Calculadora de Exención por Reinversión en Vivienda Habitual 2026

¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual en España en 2026? De acuerdo con el artículo 38 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) y el artículo 41 de su Reglamento, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden quedar totalmente exentas de tributación siempre que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. El plazo para realizar esta adquisición es de un máximo de dos años, que pueden computarse de forma previa o posterior a la fecha de venta de la vivienda antigua. Si no reinviertes la totalidad de los fondos, sino que destinas una parte a otros fines, la exención tributaria no se pierde por completo, sino que se aplica de forma estrictamente proporcional a la cantidad reinvertida. Para una planificación de costes completa, te aconsejamos determinar el impuesto inicial de tu ganancia mediante la Calculadora de Ganancia Patrimonial por Venta de Vivienda y revisar las tasas autonómicas correspondientes con la Calculadora de ITP.

🔍 Reglas y cálculo proporcional de la exención

La fórmula para determinar qué parte de tu ganancia no paga IRPF se calcula comparando el importe neto de la venta frente a la cantidad efectivamente reinvertida:

1. Importe Neto de la Venta (Valor de Transmisión):
   • Es el precio por el que vendes la vivienda menos los gastos directos asociados (como los honorarios de la inmobiliaria y la plusvalía municipal) y el saldo pendiente de amortización de la hipoteca que gravaba la vivienda transmitida. Esto es lo que Hacienda considera la liquidez real obtenida que debe ser reinvertida.
2. Porcentaje de Reinversión:
   • Fórmula: Porcentaje de Reinversión (%) = (Cantidad Reinvertida en Nueva Vivienda / Importe Neto de la Venta) * 100
   • Si la cantidad reinvertida es igual o superior al importe neto de la venta, el porcentaje de reinversión es del 100% y toda la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF.
3. Ganancia Exenta y Ganancia Tributable:
   • Ganancia Exenta = Ganancia Patrimonial total × Porcentaje de Reinversión.
   • Ganancia Tributable = Ganancia Patrimonial total – Ganancia Exenta.
   • Sobre la ganancia tributable restante se aplicará la escala progresiva del ahorro (del 19% al 28% en 2026).

📝 Ejemplos prácticos de reinversión

Ejemplo 1: Reinversión total del importe de venta en Sevilla

Perfil: Carlos, que vende su casa habitual por un valor neto de €180.000,00 y compra otra por €190.000,00.

Ejemplo 2: Reinversión parcial por reducción de tamaño de vivienda

Perfil: Laura, que vende su casa grande por €200.000,00 netos y compra un piso pequeño por €150.000,00.

Ejemplo 3: Adquisición previa con hipoteca en el nuevo piso

Perfil: Alberto, que compra su nuevo piso un año antes de lograr vender la vivienda antigua.

⚠️ 4 Errores comunes del contribuyente

1. No descontar la hipoteca cancelada del importe a reinvertir: Muchos creen que si venden por €250.000 deben reinvertir €250.000. Si tenían €100.000 de hipoteca pendiente que se canceló en el acto de la firma, el importe neto de venta real a efectos de reinversión es de €150.000. Reinvertir €150.000 les dará la exención del 100%.
2. Exceder el plazo límite de dos años: La ley exige que la compra de la nueva vivienda habitual se realice dentro de los 24 meses anteriores o posteriores a la venta. Un solo día de retraso (mes 25) anulará por completo la exención, obligándote a pagar el IRPF íntegro con intereses.
3. No declarar expresamente la intención de reinvertir: En la declaración de IRPF del año de la venta debes rellenar obligatoriamente las casillas destinadas a la reinversión, manifestando tu compromiso de reinvertir si la compra del nuevo inmueble aún está pendiente de realizarse en el plazo de dos años.
4. Vender un piso que ya no constituye tu vivienda habitual: Para que se aplique la exención, el piso debe haber constituido tu vivienda habitual de forma continuada durante al menos los tres años anteriores. Si te mudaste de alquiler a otra zona hace 4 años y luego vendes el piso vacío, este ha perdido la condición de vivienda habitual y tributará íntegramente.

🏠 Casos especiales en España

Reinversión mediante pago de cuotas de hipoteca de la nueva casa

Hacienda permite acogerse a la exención incluso si compras el nuevo piso financiándolo con una hipoteca. En este caso específico, el importe que se considera reinvertido cada año no es solo la entrada inicial en metálico, sino la suma de la amortización de principal de las cuotas del préstamo hipotecario pagadas dentro del plazo legal de los dos años posteriores a la venta de la vivienda anterior.

Retrasos en la entrega de obra nueva por promotoras

Si compras una vivienda de obra nueva sobre plano y la promotora sufre retrasos en la edificación que superan el plazo legal de dos años para escriturar, la exención puede peligrar. Hacienda exige que la adquisición y escrituración pública se realicen en el plazo de 2 años, salvo causa de fuerza mayor acreditada judicialmente que paralice las obras.

📋 ¿Qué significa esto para ti?

Si estás planificando una mudanza familiar a corto plazo

Calcula los flujos de caja y el precio del nuevo inmueble teniendo en cuenta el coste neto de transmisión del piso antiguo. Intenta coordinar las fechas de las escrituras de compra y venta para minimizar el tiempo de doble financiación y asegurar el cumplimiento de la ventana temporal de dos años.

Si eres una persona mayor de 65 años

No necesitas preocuparte por reinvertir el capital en otra vivienda para evitar el pago del IRPF. La ley española te exime automáticamente del pago de este impuesto por la venta de tu vivienda habitual, permitiéndote disponer libremente de tus ahorros.

❓ Preguntas frecuentes (FAQ)