Calculadora de Ganancia Patrimonial por Venta de Vivienda 2026

¿Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF en España en 2026? Al transmitir una propiedad inmueble, si el valor neto de venta resulta superior al valor neto de adquisición, se genera una ganancia patrimonial sujeta a gravamen en la base imponible del ahorro del IRPF. Esta plusvalía fiscal no debe confundirse con la plusvalía municipal ordinaria cobrada por el ayuntamiento. El impuesto de la renta estatal aplica una escala de gravamen progresiva que oscila entre el 19% y el 28% sobre la ganancia limpia. No obstante, la normativa española contempla importantes exenciones legales, como la exención total por reinversión en otra vivienda habitual o para mayores de 65 años. Para evaluar correctamente los gastos globales de tu operación de venta, te recomendamos estimar la cuota municipal complementaria en la Calculadora de Plusvalía Municipal y consultar el impacto tributario de reinvertir el capital mediante la Calculadora de Exención por Reinversión en Vivienda Habitual.

🔍 Cómo se calcula el IRPF por la venta de un inmueble

La ganancia o pérdida patrimonial se obtiene calculando la diferencia entre los valores netos reales definidos por la Ley del IRPF:

1. Valor de Adquisición Neto:
   • Fórmula: Precio de compra real + Gastos de formalización (impuestos como el ITP o IVA pagados en su momento, honorarios de notaría, registro de la propiedad y gestoría) + Coste de las reformas o mejoras sustanciales realizadas en el inmueble (no se incluyen gastos de reparación y pintura ordinarios).
2. Valor de Transmisión Neto:
   • Fórmula: Precio de venta real – Gastos directos pagados por el vendedor (honorarios de la agencia inmobiliaria, coste de cancelar la hipoteca anterior en notaría y la plusvalía municipal satisfecha al ayuntamiento).
3. Ganancia Patrimonial Tributable:
   • Si el valor de transmisión neto es menor que el de adquisición, existe una pérdida patrimonial. No pagas impuestos y puedes compensar dicha pérdida con otras ganancias del ahorro durante los siguientes 4 ejercicios fiscales.
   • Si el valor de transmisión neto es mayor, se aplica la escala progresiva del ahorro 2026:
     • Primeros €6.000 de ganancia: 19%
     • Siguientes €44.000 (hasta €50.000): 21%
     • Siguientes €150.000 (hasta €200.000): 23%
     • Siguientes €100.000 (hasta €300.000): 27%
     • Exceso sobre €300.000: 28%

📝 Ejemplos prácticos de ganancia patrimonial

Ejemplo 1: Plusvalía moderada por venta de segunda residencia

Perfil: Carlos, que vende un apartamento de vacaciones heredado hace años.

Ejemplo 2: Pérdida patrimonial por venta urgente

Perfil: Laura, que debe vender un piso por debajo del coste total acumulado.

Ejemplo 3: Elevada plusvalía inmobiliaria

Perfil: Alberto, que vende un chalet urbano con gran revalorización.

⚠️ 4 Errores comunes del vendedor

1. Olvidar sumar los impuestos de compra en la adquisición: Muchos contribuyentes calculan la ganancia restando simplemente el precio de compra del precio de venta. Dejar fuera el 8% de ITP o el 10% de IVA pagados al comprar infla artificialmente la ganancia fiscal, haciéndote pagar de más.
2. Deducir reformas que no se consideran legalmente “mejoras”: Hacienda distingue estrictamente entre reparaciones ordinarias (cambiar tuberías dañadas o pintar) y mejoras de valor (instalar aire acondicionado donde no había, ascensor, o ampliación de superficie). Las reparaciones no incrementan el coste de adquisición a efectos del IRPF.
3. No declarar la plusvalía si reinviertes de forma parcial: Si vendes tu casa habitual y compras otra pero te guardas parte de los fondos líquidos en la cuenta corriente, la parte no reinvertida tributará en el IRPF. No declarar nada bajo el supuesto de “reinversión total” conlleva inspección.
4. Omitir declarar la venta porque no ha habido ganancia: Incluso si has vendido a pérdidas, estás legalmente obligado a reflejar la transmisión en tu declaración anual de la Renta (Modelo 100). Omitirlo te priva del derecho de compensar la pérdida fiscal.

🏠 Casos especiales en España

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si transmites tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta de tributar en el IRPF. Tienes un plazo de dos años antes o después de la fecha de la venta para realizar la reinversión. Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional.

Exención para mayores de 65 años

Los contribuyentes mayores de 65 años están completamente exentos de pagar IRPF por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual, sin importar a qué destinen el dinero. Si la vivienda transmitida es una segunda residencia, también quedarán exentos si destinan el dinero a constituir una renta vitalicia asegurable hasta un máximo de €240.000 en un plazo de seis meses.

📋 ¿Qué significa esto para ti?

Si eres un propietario que cambia de residencia

Planifica la firma del contrato de compraventa y la adquisición del nuevo piso dentro del margen legal de dos años para consolidar la exención por reinversión. Asegúrate de justificar documentalmente que ambas propiedades han constituido tu morada real y permanente durante al menos tres años.

Si transmites un inmueble no habitual o vacacional

Al no ser vivienda habitual, deberás abonar la ganancia patrimonial del IRPF de forma obligatoria en la siguiente declaración de la renta. Minimiza el impuesto recopilando todas las facturas con IVA de las obras de reforma y mejora ejecutadas a lo largo de los años de propiedad.

❓ Preguntas frecuentes (FAQ)