Datos del acto sujeto a AJD
📊 Desglose del AJD
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es uno de los tres componentes del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993. Se aplica a los documentos notariales que son inscribibles en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil y tienen contenido económico cuantificable. Sus principales ámbitos de aplicación en 2026 son: la compraventa de vivienda de obra nueva (que paga IVA + AJD), la constitución de hipotecas (donde el sujeto pasivo es el banco desde 2018), y las operaciones mercantiles documentadas en escritura pública. Al ser un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, el tipo varía significativamente: desde el 0,75% en Madrid y Canarias hasta el 1,5% en Cataluña, Aragón, Galicia y otras comunidades.
🔍 ¿Cuándo se paga el AJD?
El AJD se paga en la modalidad de documentos notariales cuando se cumplen tres requisitos simultáneamente:
- El acto se formaliza en escritura pública notarial.
- El documento es inscribible en un registro público (Registro de la Propiedad, Mercantil, de Bienes Muebles).
- Tiene contenido económico cuantificable (precio de compraventa, importe de hipoteca, capital social, etc.).
Los principales actos que originan el pago del AJD son:
| Tipo de acto | Base del AJD | Sujeto pasivo |
|---|---|---|
| Compraventa de obra nueva | Precio escriturado | Comprador |
| Constitución de hipoteca | Responsabilidad Hipotecaria Total | Banco prestamista (desde junio 2018) |
| Ampliación de hipoteca | Importe de la ampliación | Banco prestamista |
| Escrituración de empresa | Capital social escriturado | Sociedad |
| Subrogación o novación de hipoteca | Capital pendiente | Banco (o comprador) |
Importante: desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (en vigor desde junio 2018), es el banco (y no el comprador) quien paga el AJD en la constitución de una hipoteca nueva. El comprador solo paga el AJD en la compraventa de obra nueva.
🗺️ Tipos del AJD por Comunidad Autónoma 2026
| Comunidad Autónoma | Tipo AJD general | Tipo reducido (jóvenes/VPO) |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,2% | 0,3% (VPO, familias) |
| Aragón | 1,5% | 0,1% (VPO) |
| Asturias | 1,2% | 0,3% (VPO) |
| Baleares | 1,2% | — |
| Canarias | 0,75% | 0,4% (jóvenes) |
| Cantabria | 1,5% | 0,3% (VPO) |
| Castilla-La Mancha | 1,5% | 0,5% (VPO) |
| Castilla y León | 1,5% | 0,4% (jóvenes/VPO) |
| Cataluña | 1,5% | 0,5% (discapacitados/VPO) |
| Extremadura | 1,5% | 0,1% (VPO) |
| Galicia | 1,5% | 0,5% (VPO) |
| Madrid | 0,75% | 0,4% (jóvenes < 35, VPO) |
| Murcia | 1,5% | 0,1% (VPO) |
| La Rioja | 1,0% | 0,5% (VPO) |
| Valencia | 1,5% | 0,1% (VPO, discapacitados) |
📝 Ejemplos prácticos de cálculo AJD 2026
Ejemplo 1: Compra de piso de obra nueva en Madrid — €250.000
Perfil: Isabel compra un piso nuevo por €250.000 en Madrid. Paga IVA y AJD (no ITP, ya que es obra nueva).
- IVA aplicable (10%): €25.000
- AJD aplicable (Madrid - 0,75%): €1.875
En Cataluña (AJD 1,5%), el mismo piso generaría €3.750 de AJD — el doble que en Madrid.
Ejemplo 2: Hipoteca de €180.000 con responsabilidad hipotecaria total de €250.000 en Cataluña
Perfil: Carlos firma una hipoteca con su banco. El banco tiene una Responsabilidad Hipotecaria Total de €250.000 (capital + intereses + costas). El banco paga el AJD desde 2018.
- AJD aplicable (Cataluña - 1,5%): €3.750
- Sujeto pasivo por Ley: El Banco
Aunque el banco paga el AJD, puede haber repercutido este coste en el diferencial o en las condiciones del préstamo. La Ley 5/2019 lo ha impedido formalmente mediante cláusulas abusivas, pero el mercado lo puede ajustar de forma indirecta.
⚠️ Errores comunes con el AJD
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Creer que la hipoteca genera AJD para el comprador desde 2018: Desde la Ley 5/2019, el AJD de las hipotecas lo paga el banco, no el comprador. Antes de 2018, era al revés. Es uno de los cambios más importantes en la fiscalidad inmobiliaria reciente.
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Confundir ITP con AJD: Las viviendas de segunda mano pagan ITP (sin AJD en la compraventa). Las de obra nueva pagan IVA + AJD (sin ITP). No se pagan ITP y AJD juntos en la misma compraventa de vivienda.
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Olvidar el AJD en las ampliaciones de hipoteca: Si amplías el capital de tu hipoteca o extiendes el plazo, la novación modificativa puede estar sujeta a AJD sobre el importe de la ampliación.
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No comprobar si existen tipos reducidos: Muchas CCAA tienen tipos reducidos del AJD (0,1%–0,5%) para viviendas de Protección Oficial (VPO), compradores menores de 35 años o personas con discapacidad. Comprobar estas reducciones puede ahorrar miles de euros.
❓ Preguntas frecuentes (FAQ)
El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que se paga al formalizar en escritura pública operaciones inscribibles con contenido económico. Al comprar una **vivienda de obra nueva**, el comprador paga IVA (10%) + AJD. Al comprar una **vivienda de segunda mano**, el comprador paga ITP (no AJD). Las hipotecas, desde 2018, hacen que sea el **banco** quien paga el AJD, no el comprador.
Desde la entrada en vigor de la **Ley 5/2019** (que tomó efecto retroactivo desde junio 2018), el **banco prestamista** es el sujeto pasivo del AJD en la constitución de hipotecas. El comprador (prestatario) no paga el AJD de la hipoteca. Esta fue una de las reformas legislativas más significativas para el comprador de vivienda de la última década.
**ITP**: se paga al comprar vivienda de **segunda mano** (usada). El comprador paga un porcentaje del valor (entre el 4% y el 11% según la CCAA). **AJD**: se paga al comprar vivienda **de obra nueva** o en operaciones mercantiles con escritura pública. Para obra nueva, el comprador paga IVA (10%) + AJD (0,75%–1,5% según la CCAA). Nunca se pagan ITP y AJD juntos en la compraventa de una misma vivienda.
Madrid aplica el tipo más bajo del AJD entre las comunidades de régimen común: **0,75%**. Cataluña aplica el **1,5%**. En una compraventa de obra nueva de €300.000, el AJD sería **€2.250** en Madrid frente a **€4.500** en Cataluña. A lo largo de una vida de compras inmobiliarias, la diferencia puede ser muy significativa.
Depende del tipo de modificación. Las **novaciones modificativas** que amplían el capital o el plazo pueden estar sujetas a AJD sobre el importe ampliado (y lo paga el banco). Las **subrogaciones de acreedor** (cambio de banco) suelen estar exentas de AJD en virtud de la Ley 2/1994. Las novaciones meramente de condiciones (cambio de tipo fijo a variable) también suelen estar exentas.
Sí, varias comunidades aplican tipos reducidos: **Madrid** ofrece el 0,4% para compradores menores de 35 años o viviendas de protección oficial. **Andalucía** aplica el 0,3% para VPO y familias numerosas. **Canarias** aplica el 0,4% para jóvenes compradores. En todos los casos, se requiere que el inmueble sea vivienda habitual y que los ingresos del comprador estén dentro de los límites establecidos por la CCAA correspondiente.