Datos de la Compraventa
📊 Desglose detallado de costes de escrituración
La compra de una vivienda en España conlleva una serie de gastos asociados e impuestos obligatorios que se suman al precio del inmueble y que deben abonarse en el momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario. Regulados en parte por el Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP y AJD) y las normativas de aranceles del Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989, estos costes adicionales representan de media entre un 10% y un 12% del valor de la vivienda. Para el año 2026, la tributación del inmueble varía drásticamente según su estado: las viviendas nuevas están sujetas al IVA del 10,0% estatal más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que las viviendas de segunda mano tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyas tasas son fijadas por los gobiernos de las Comunidades Autónomas (oscilando entre el 6,0% y el 10,0%). Para planificar el desembolso total, aconsejamos utilizar la calculadora de hipotecas o revisar tus derechos arrendatarios con la calculadora de límites de alquiler.
🔍 Desglose detallado de los gastos de compraventa 2026
Al formalizar la compra del inmueble, el adquirente debe hacer frente a cuatro conceptos de gastos obligatorios:
- Impuestos: Es la partida con mayor peso económico. Si compras un piso nuevo a promotora, pagas un 10% de IVA más un AJD (de 0,75% a 1,5%). Si el piso es de segunda mano, pagas el ITP (del 6% al 10%) al gobierno autonómico.
- Honorarios de Notaría: El coste de la firma de la escritura pública de compraventa. Está regulado por un arancel estatal que varía según el precio de la casa, oscilando habitualmente entre €600 y €900.
- Registro de la Propiedad: El coste de inscribir el piso a tu nombre en el registro público. También está regulado por arancel y suele situarse entre €300 y €500.
- Gastos de Gestoría: Honorarios de la agencia encargada de tramitar el papeleo, liquidar los impuestos ante Hacienda e inscribir las escrituras en el registro. Su coste es libre y suele rondar los €300.
📝 Ejemplos prácticos de gastos de compraventa 2026
Ejemplo 1: Piso de segunda mano en Cataluña de €200.000
Perfil: Un comprador adquiere una vivienda pre-owned en Barcelona por valor de €200.000,00.
- Precio de compra: €200.000,00
- Impuesto aplicable: ITP de Cataluña al 10%
- Fórmula del impuesto: €200.000,00 × 10% = €20.000,00
- Notaría y Registro estimados: €1.200,00 | Gestoría: €300,00
- Fórmula total: €20.000,00 + €1.200,00 + €300,00 = €21.500,00
Ejemplo 2: Vivienda de segunda mano en Madrid de €250.000
Perfil: Compra de un piso de segunda mano en Madrid capital por valor de €250.000,00.
- Precio de compra: €250.000,00
- Impuesto aplicable: ITP de Madrid al 6%
- Fórmula del impuesto: €250.000,00 × 6% = €15.000,00
- Notaría y Registro estimados: €1.200,00 | Gestoría: €300,00
- Fórmula total: €15.000,00 + €1.200,00 + €300,00 = €16.500,00
Ejemplo 3: Vivienda de obra nueva en Valencia de €300.000
Perfil: Compra de un chalet a estrenar a promotora en Valencia por valor de €300.000,00.
- Precio de compra: €300.000,00
- Impuesto aplicable: 10% IVA + 1,5% AJD de la Comunidad Valenciana (Total 11,5% de impuestos)
- Fórmula del impuesto: €300.000,00 × 11,5% = €34.500,00
- Notaría, Registro y Gestoría: €1.500,00
- Fórmula total: €34.500,00 + €1.500,00 = €36.000,00
⚠️ Errores comunes al presupuestar la compraventa
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Creer que el banco financia los impuestos y gastos de escrituración: Es el error de viabilidad más habitual de los jóvenes compradores. Las entidades bancarias en España financian únicamente hasta el 80% del valor de tasación del piso. Los gastos e impuestos (el 10% o 12% adicional) deben abonarse obligatoriamente de los ahorros en efectivo del comprador en el momento de la firma ante notario.
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No informarse sobre los tipos de ITP reducidos autonómicos: La mayoría de Comunidades Autónomas disponen de tipos de ITP muy bonificados (e.g. del 3% o 4%) para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de viviendas en municipios en riesgo de despoblación. No solicitar estas bonificaciones al presentar el Modelo 600 supone perder miles de euros innecesariamente.
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No reservar presupuesto para el alta de suministros y mudanza: Muchos compradores agotan hasta el último céntimo de sus ahorros en pagar la entrada y los impuestos de la compraventa. Al entrar a vivir, se encuentran con que dar de alta el gas, la luz, el agua y contratar la mudanza puede costar entre €1.500 y €3.000 adicionales que no tenían presupuestados.
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Olvidar que las viviendas de protección oficial (VPO) tienen gastos e ITP bonificados: Las viviendas de protección oficial gozan de reducciones muy significativas en los aranceles notariales y registrales por ley, además de exenciones completas del impuesto AJD y tipos de ITP reducidos en casi todas las comunidades autónomas. Conviene exigir al notario la aplicación de las bonificaciones de VPO en la factura final.
🗂️ Casos especiales y particularidades normativas
Compra con avales del Estado (Avales ICO)
Los recientes planes de avales públicos de la Administración del Estado (avales ICO) facilitan a jóvenes menores de 35 años y familias con menores obtener una financiación hipotecaria del 100% del precio del piso. No obstante, estos avales públicos no cubren los gastos de compraventa e impuestos (10%-12%), los cuales siguen requiriendo ahorros previos obligatorios por parte del solicitante.
Plusvalía municipal (A cargo del vendedor)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal) es un impuesto derivado de la compraventa que debe pagar siempre el vendedor, nunca el comprador, salvo pacto en contrario. Conviene vigilar las cláusulas del contrato de arras para evitar que el vendedor repercuta este impuesto de forma fraudulenta.
❓ Preguntas frecuentes (FAQ)
Pagas el **Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)**. El tipo aplicable depende de la Comunidad Autónoma y oscila entre el 6% y el 10% del precio de la compraventa.
Pagas un **10% de IVA** (que se abona a la promotora) más el **Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)**, que se sitúa entre el 0,75% y el 1,5% según la región.
Los honorarios notariales están regulados por un arancel nacional. Para viviendas de precio medio (entre €150.000 y €300.000), la factura del notario oscila entre **€600 y €900**.
El **AJD** grava la formalización de documentos notariales. El AJD de la escritura de compraventa lo paga el comprador. Sin embargo, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario **debe pagarlo el banco** por ley.
No es obligatorio por ley, pero si financias la compra con una hipoteca, el banco exigirá obligatoriamente designar su gestoría de confianza para asegurar la correcta inscripción de la garantía hipotecaria.
Debes disponer de unos **€60.000 en ahorros líquidos**. Esto incluye €40.000 para la entrada del 20% no financiada y unos €20.000 para cubrir impuestos y gastos de escrituras.
Sí. La mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP (por ejemplo, del 3% o 4% en lugar del 8%) a compradores **menores de 32 o 35 años** con ingresos por debajo de ciertos límites.
El comprador tiene un plazo máximo de **30 días hábiles** contados desde la fecha de firma de la escritura ante notario para liquidar el ITP o el AJD (Modelo 600) ante la Agencia Tributaria.