Calculadora de Comisión por Amortización Anticipada 2026

¿Cuánto te puede cobrar tu banco en España por amortizar hipoteca antes de tiempo en 2026? Esta penalización, conocida técnicamente como comisión de amortización anticipada (o compensación por pérdida financiera), está fuertemente regulada y limitada por el Artículo 23 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). De cara a 2026, la ley establece unos topes máximos que las entidades financieras no pueden sobrepasar bajo ningún pretexto. Para hipotecas de tipo fijo, la comisión máxima es del 2,0% durante los primeros 10 años y del 1,5% el resto del plazo. Para hipotecas de tipo variable, el límite es mucho más estricto, pudiendo el banco elegir en el contrato entre cobrar un máximo del 0,25% los primeros 3 años o un 0,15% los primeros 5 años, siendo del 0% (completamente exento) a partir de entonces. El banco solo puede cobrar esta comisión si se pactó expresamente en el contrato de préstamo y si la amortización genera una pérdida financiera real para la entidad. Para planificar de forma completa tus amortizaciones y ahorros, te recomendamos usar la Calculadora de Amortización Anticipada de Hipoteca y monitorizar tu ratio crediticio general usando la Calculadora de Ratio de Endeudamiento.

🔍 Cómo se calculan los límites legales de comisión

El cálculo de la penalización máxima permitida se basa en el importe extraordinario amortizado, el año de vida del préstamo y la modalidad de tipo de interés:

1. Determinación del Capital Amortizado: La comisión se aplica únicamente sobre el importe extraordinario que amortizas, no sobre el total del préstamo restante. Por ejemplo, si amortizas €10.000 en una hipoteca fija en el año 2, la base de cálculo es sobre esos €10.000.
2. Hipotecas a Tipo Fijo:
   • Primeros 10 años de contrato: Comisión máxima del 2,0% sobre la cantidad devuelta (€200 de límite para una amortización de €10.000).
   • A partir del año 11: Comisión máxima del 1,5% (€150 de límite para €10.000).
3. Hipotecas a Tipo Variable: La ley otorga al banco la opción de aplicar en el contrato una de estas dos fórmulas:
   • Opción A (Límite 3 años): Máximo del 0,25% los primeros 3 años. Después de 3 años, la comisión es del 0%.
   • Opción B (Límite 5 años): Máximo del 0,15% los primeros 5 años. Después de 5 años, la comisión es del 0%.
4. Requisito de Pérdida Financiera: El banco solo puede cobrarte la comisión si demuestra que la cancelación anticipada le causa una pérdida financiera (es decir, si el interés que le pagabas era más alto que el tipo al que el banco puede prestar ese dinero en el mercado actual).

📝 Ejemplos prácticos de cálculo de límites

Ejemplo 1: Madrid — Amortización de €10.000 en hipoteca fija (Año 2)

Perfil: Carlos, con hipoteca fija firmada hace 2 años.

Ejemplo 2: Barcelona — Amortización de €10.000 en hipoteca fija (Año 15)

Perfil: Laura, con hipoteca fija firmada hace 15 años.

Ejemplo 3: Valencia — Amortización de €20.000 en hipoteca variable (Año 4)

Perfil: Alberto, con hipoteca variable vinculada al Euríbor.

⚠️ 4 Errores comunes que debes evitar

1. Creer que el banco siempre cobra el máximo legal: Los porcentajes de la Ley 5/2019 son topes máximos legales. Si tu contrato de hipoteca establece comisiones inferiores (por ejemplo, del 0,5% en tipo fijo), el banco solo puede cobrarte el 0,5% firmado, nunca el 2% de la ley.
2. Pagar comisiones en hipotecas variables de más de 5 años: A partir del quinto año, la ley prohíbe taxativamente cobrar comisiones de amortización en hipotecas variables bajo cualquiera de las opciones contractuales. Si tu banco te la cobra, reclama.
3. No exigir el justificante de pérdida financiera: Si amortizas a tipo fijo y el banco te cobra la comisión, pídele por escrito el cálculo detallado que demuestre que el banco ha sufrido una pérdida financiera. Si los tipos de mercado actuales son más altos que tu interés fijo, el banco no pierde dinero y la comisión debe ser del 0%.
4. Olvidar las bonificaciones temporales del Euríbor: En periodos de alta inflación, el Gobierno español suele decretar suspensiones temporales de las comisiones por paso de hipoteca variable a fija o mixta para ayudar a las familias a estabilizar sus pagos.

📌 Casos especiales en las limitaciones de comisiones

1. Hipotecas firmadas antes de la Ley de 2019

Si tu hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019, no se aplica la Ley 5/2019, sino la legislación anterior vigente en la fecha de firma (por ejemplo, la Ley 41/2007, que permitía comisiones por desistimiento del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% después). Comprueba la fecha exacta de tu contrato.

2. Cancelaciones totales por venta de vivienda

Si amortizas el 100% de la hipoteca porque vas a vender la vivienda para comprar otra, se aplica el mismo límite de comisión por amortización anticipada total, pero debes prever adicionalmente los aranceles de cancelación registral en la notaría y registro.

👥 Qué significa esto para ti según tu perfil

• Si eres titular de una hipoteca fija reciente (2020-2024): Ten en cuenta que amortizar grandes cantidades de golpe en los primeros 10 años puede costar un 2% de comisión si tu contrato lo incluye y los tipos de mercado bajan.
• Si eres titular de una hipoteca variable: Tienes una posición muy favorable por ley. Las comisiones son insignificantes (máx. 0,25% o 0,15%) y desaparecen por completo transcurridos los primeros 5 años.

[!TIP] Si vas a realizar un pago extraordinario sustancial, calcula primero tu ahorro de intereses total en la Calculadora de Amortización Anticipada de Hipoteca para confirmar que compensa con creces la comisión del banco.

❓ Preguntas frecuentes (FAQ)